Se préparer à faire une demande de préapprobation hypothécaire

Avant même de commencer à visiter des propriétés, il est crucial d'obtenir une préapprobation hypothécaire. Ce processus peut sembler complexe, mais il est essentiel pour mieux cibler vos recherches et rassurer les vendeurs. 

Souvent, les institutions financières proposent des montants plus élevés que ce que vous devriez raisonnablement emprunter. C'est pourquoi il est essentiel de bien évaluer vos priorités et votre situation financière avant de décider du montant à emprunter.

Pourquoi les institutions financières permettent-elles des emprunts si élevés ?

Comme le mentionne Cynthia Laventure, conseillère en sécurité financière et propriétaire du cabinet Mon choix financier, ce n’est pas de mauvaise foi. Mais le rôle de l'institution financière est de vous donner un plafond d'emprunt possible, qui est applicable si c'est votre seul grand projet. Elle ne peut décider à votre place si d’autres projets de vie vous empêcheront d’absorber cet emprunt.

Ainsi, ce qu’il faut faire, en tant qu’acheteur, est d’analyser ses propres priorités. Êtes-vous à l’aise de rembourser un prêt hypothécaire qui ne vous permet pas d’avoir beaucoup de loisirs, de voyager ?

La réponse appartient à chacun. Mais il serait judicieux d’emprunter moins si vous ne voulez pas sacrifier d’autres projets qui vous tiennent à coeur.

Toutes les préapprobations hypothécaires se valent-elles ?

La réponse est non. En fait, il y a deux types de préapprobation :

1 - Les préapprobations obtenues en ligne ou via des procédés rapides à la banque ne reposent pas sur des vérifications approfondies, donc elles ont peu de valeur.

Dans ce document, la banque indique qu'elle est disposée à vous accorder un financement, mais cela reste soumis à diverses conditions. Par exemple, l'acceptation du financement peut dépendre de la stabilité des conditions d'emploi, telles que la période de probation de l'acheteur ou la nature de ses revenus (salariés ou travailleurs autonomes). Bref, les résultats de ce type d’approbation sont loin d’être coulés dans le béton.

2 - Les préapprobations complètes sont plus fiables et recommandées. 

Effectué dans un cadre professionnel et impliquant une analyse détaillée de votre situation, ce type d’approbation est ce que vous devez viser.

Ainsi, vos revenus, vos T4, vos avis de cotisation et autres documents financiers seront pris en compte. Cette vérification permettra d'utiliser les bons chiffres dans le calcul de l'approbation hypothécaire. Cela permet donc de garantir que le montant indiqué est réellement accessible.

Quels changements peut-on observer entre la préapprobation rapide et celle complète?

« Vous pourriez être surpris, indique Cynthia. Parfois, on pense avoir un excellent crédit et finalement, après vérification lors de la préapprobation complète, il y a un pépin. »

Cela pourrait, par exemple, être un solde impayé de 4 $ sur un compte en souffrance depuis plusieurs années, affectant ainsi négativement le dossier de crédit. Il pourrait également s'agir d'un client ayant déclaré un revenu annuel de 100 000 $ lors de sa demande de préapprobation rapide, mais pour qui la banque décide de ne pas inclure les 20 000 $ de bonus, ce qui réduit sa capacité d'emprunt.

Attendez-vous toujours à ce qu’il y ait des différences entre votre préapprobation et l’entente finale, les choses peuvent bouger vite!

Quelles erreurs peut-on faire quand on magasine un prêt hypothécaire ?

Après l’approbation hypothécaire, viendra l’achat d’une propriété. C’est à cette étape que vous pourrez magasiner un prêt hypothécaire. Selon l'experte, la plus grande erreur est de magasiner un taux plutôt qu’une offre complète. 

La flexibilité est un élément crucial dans un contrat hypothécaire. La flexibilité doit permettre de rembourser votre prêt plus rapidement afin de réduire les intérêts, de modifier la structure du prêt (par exemple, passer d’un prêt traditionnel à une marge hypothécaire), de changer la périodicité des paiements ou encore de refinancer pour financer des travaux importants.

Dans certains cas, le prêteur peut imposer des frais pour chaque modification demandée, voire refuser d’apporter des ajustements. Ce manque de flexibilité peut s’avérer à la fois frustrant et coûteux pour l’emprunteur.

Comme le souligne Cynthia, il est essentiel de collaborer avec un professionnel qui saura vous guider dans vos choix et qui prendra en compte l'ensemble de votre situation financière.

Quel est l’impact de la relation humaine dans ce processus ?

L’un des principaux avantages de travailler avec un spécialiste hypothécaire réside dans sa capacité à présenter votre dossier de manière personnalisée auprès du département des approbations, composé de professionnels qui n’ont souvent pas de vision directe sur le client derrière la demande.

Ainsi, l’aspect humain prend toute son importance dans ce type de transaction. Cynthia précise d’ailleurs qu’elle ne soumet jamais un dossier à un prêteur si elle sait qu’il est incomplet. Elle ajoute : « Je ne veux pas faire vivre inutilement un refus à mon client, car cela peut être émotionnellement difficile. Lorsque je suis consciente qu'il manque des éléments essentiels à l’acceptation du prêteur, je préfère prendre le temps de peaufiner le dossier avec le client avant de le soumettre. »

Vous avez d’autres questions? Contactez un conseiller financier qui pourra vous guider dans le processus de préapprobation.