Obtenir une préapprobation hypothécaire : tout ce qu’il faut savoir

L’une des premières étapes importantes vers l’achat d’une propriété est assurément le processus d’obtention d’une préapprobation hypothécaire, qui déterminera votre limite d’emprunt, en tant qu’individu ou couple.

Et donc, la valeur maximale de la maison que vous pourrez acquérir.

Par où passer pour avoir une préapprobation ?

Il existe des préapprobations faciles à obtenir en ligne, mais elles ont peu de valeur selon Cynthia Laventure, conseillère en sécurité financière et propriétaire du cabinet Mon choix financier, puisque les informations que vous fournirez n’auront pas été analysées et vérifiées.

Ainsi, il vaut mieux passer par l’une de ces 2 avenues qui vous permettront d’obtenir une préapprobation hypothécaire plus concrète:

1. Prendre rendez-vous avec une institution financière ou un spécialiste hypothécaire.

2. Contacter un courtier hypothécaire qui fera les démarches auprès des prêteurs disponibles, selon votre situation.

Sachez qu’une préapprobation hypothécaire peut diverger d’un prêteur à l’autre.

Bon à savoir

Vous ne serez pas dans l’obligation de contracter votre prêt hypothécaire avec le prêteur ou l’institution qui a produit votre préapprobation hypothécaire lors de votre achat immobilier.

Qu’est-ce que la banque regarde pour établir la limite d’emprunt ?

Les banques considèrent plusieurs facteurs, souvent résumés par les 6 C du crédit :

Cote de crédit : Le client a-t-il une cote faible ou excellente ?
Caractère : Le client a-t-il l’habitude de rembourser ses emprunts ? A-t-il un salaire stable ?
Capacité : Quel est le montant disponible si on retire ses dettes (prêt auto, dettes étudiantes, etc.) ? Combien a-t-il de mise de fonds et combien reste-t-il d’argent pour les dépenses connexes ?
Collatéral : Quel type de propriété le client veut-il acheter ? Si elle se situe dans les grandes villes et les banlieues, ce ne sera pas trop compliqué. Mais quand le client souhaite acheter dans une région éloignée ou une propriété moins conventionnelle (centenaire, par exemple), ce sera plus complexe. C’est en effet un enjeu, car la banque évalue la facilité de revente de la propriété dans l’éventualité où l'emprunteur ne rembourserait pas son hypothèque et perdrait donc sa maison. Bref, la localisation et le type de propriété peuvent avoir un impact sur le montant que la banque est prête à prêter, et parfois même sur le taux d’intérêt de l’emprunt.
Conditions générales : Le marché économique est aussi pris en compte. Le conseil de Cynthia à ses clients est d’ajouter un 2 % hypothétique au taux donné pour voir s’ils seraient capables quand même de payer leur emprunt advenant que le taux monte.
Confiance : Le portrait général du client est aussi analysé. Un bon spécialiste ne va pas juste regarder votre dossier de crédit et votre mise de fonds, il va regarder aussi toute l’enveloppe autour. C’est pourquoi une institution peut nous dire oui et une autre non.

Ai-je confiance qu’il va rembourser son prêt ? Par exemple, si toute sa famille est cliente à cette banque et ils ont 500 000 $ d’actifs, ça donne confiance. Tout ça fait partie du dossier !

Cynthia Laventure

Conseillère en sécurité financière

Pour une demande de préapprobation, quels documents sont essentiels?

Vos revenus : Afin de démontrer vos revenus, vous devrez fournir certains documents comme votre dernier T4, un slip de paye récent, une lettre d’emploi qui prouve qu’on est un employé permanent ainsi que les avis de cotisation au provincial et au fédéral.

Bon à savoir

Certaines institutions considèrent aussi les allocations familiales.

Vos placements : Idéalement, il faut fournir le relevé trimestriel le plus récent de chaque investissement (REER, CELI, CELIAPP, comptes ouverts ainsi que liquidités au compte bancaire).
Une preuve de mise de fonds : Il peut s’agir de liquidité ou d’argent placé dans un régime. « Envoyez tous vos placements : ça ne peut pas vous nuire en tant qu'emprunteur », soutient Cynthia Laventure. À noter que la preuve de mise de fonds doit venir avec un historique de 90 jours qui montre la provenance de l’argent.

Les avantages de la préapprobation hypothécaire 

Une fois le processus de préapprobation complété, les clients auront entre les mains une lettre de l'institution qui l'a complétée, qui confirme qu'ils sont préapprouvés pour un montant X.

Cette préapprobation s’avère pratique, autant pour le vendeur, l’acheteur, que le courtier immobilier :

Elle permet aux acheteurs de concentrer leurs recherches sur des propriétés correspondant à leur budget.
Elle renforce leur position comme acheteur, en particulier en tant que premier acheteur. Aussi, dans un marché compétitif, elle a du poids! Prenons l'exemple de deux couples qui souhaitent acheter la même maison. Les vendeurs seront plus enclins à choisir celui qui a une préapprobation en main.
La préapprobation permet de réduire le stress, car les acheteurs sont déjà préparés avec la documentation nécessaire pour prouver leur capacité d'achat. En effet, nul besoin de courir pour rassembler des documents ou prouver ses revenus ! Ce qui est pratique puisqu'une fois une offre d’achat acceptée, l'acheteur dispose généralement de seulement 10 jours pour prouver son financement.

La préapprobation a-t-elle une date d’échéance ?

Une préapprobation hypothécaire est généralement valide pendant 90 jours. Une fois échue, elle peut être facilement renouvelée, moyennant une nouvelle vérification de votre dossier de crédit.

Il y a alors de fortes chances que le résultat de ce renouvellement donne le même montant, à moins que le client se soit engagé dans un nouvel emprunt, comme un prêt auto, par exemple.

Ce n’est pas tellement un achat d’envergure qui aurait un impact, mais plutôt un nouveau prêt. Aussi, la préapprobation peut ne plus être représentative de la situation du client s’il a changé d’emploi, ce qui aurait un impact sur l'éligibilité de ses revenus dans le renouvellement de la préapprobation. En effet, pour un emploi depuis moins de 6 mois, les banques ne vont généralement pas considérer ce revenu du tout.

Cynthia Laventure

Conseillère en sécurité financière