Investir dans un duplex ou un triplex est une excellente façon de bâtir son patrimoine immobilier.

Cet achat immobilier peut sembler impressionnant pour une personne qui devient propriétaire pour une première fois. Toutefois, il peut être financièrement intéressant, principalement parce que les locataires aideront à payer le prêt hypothécaire.

Ça vous intéresse? Suivez le guide!

Vérifications essentielles avant d’acheter

Les revenus locatifs et le taux d’occupation :

Consultez les baux existants et analysez les revenus générés.
Vérifiez si les loyers sont au prix du marché ou sous-évalués pour savoir quelles sont les possibilités d’augmentation.
Assurez-vous que les locataires en place ont un bon historique de paiement.

Les charges et dépenses à venir :

Montants des taxes municipales et scolaires.
Frais d’entretien et réparations éventuelles.
Prime de l’assurance habitation.
Factures de chauffage et électricité (aussi, sont-elles aux frais du locataire ou du propriétaire ?).

L’état du bâtiment et des logements :

Faites inspecter l’immeuble par un professionnel pour détecter tout problème structurel, électrique ou de plomberie.
Vérifiez la qualité des matériaux et l’état des appartements (revêtements de sol, fenêtres, toiture, etc.).
Assurez-vous que la bâtisse est conforme aux normes municipales et aux réglementations en vigueur.

Heureusement, votre courtier est là!

Ces vérifications vous semblent un peu complexes? Reposez-vous sur l’expertise de votre courtier immobilier qui vous aidera aussi à :

Identifier les opportunités sur le marché et éviter les immeubles à problèmes.
Analyser les états financiers de l’immeuble pour s’assurer de sa rentabilité.
Négocier les conditions de vente et vous guider dans la rédaction d’une offre d’achat.
Vous mettre en contact avec des experts (inspecteur, notaire, comptable) pour sécuriser la transaction.
Vérifier les baux afin de voir si tout est conforme ou s’il y a des éléments inhabituels à considérer.

Que faire si vous avez une « petite » mise de fonds?

Il est vrai que pour un premier achat, un plex peut sembler plus difficile à atteindre étant donné qu’il nécessite une mise de fonds plus importante.

Toutefois, la courtière Nathalie Bégin est d’avis que certaines personnes passent à côté de cette chance sans le savoir.

Il ne faut pas oublier que la mise de fonds peut être de seulement 5 % grâce aux assurances de type SCHL. Donc, l’achat d’un plex est plus accessible qu’on le pense.

Nathalie Bégin

Courtière immobilière

En tant que premier acheteur, n’hésitez pas à rencontrer un conseiller financier afin de voir si ce rêve est accessible. Et pour en savoir plus sur la SCHL, consultez notre article !

Les avantages fiscaux pour les propriétaires de plex

Il y a par ailleurs des allégements financiers à considérer quand on est propriétaire d’un immeuble à revenus.

Déductions fiscales possibles :

Intérêts hypothécaires.
Taxes municipales et scolaires.
Frais de gestion et d’entretien.
Amortissement du bâtiment (sous certaines conditions).
Frais de publicité pour la recherche de locataires.

Utilisation du REER (via le RAP) pour l’achat :

Les premiers acheteurs peuvent utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP) pour financer leur mise de fonds via leur REER sur un duplex ou un triplex, mais seulement s’ils occupent une des unités.

Exonération d’impôt sur le gain en capital :

Si vous habitez une partie de l’immeuble, une portion du gain en capital à la revente pourrait ne pas être imposée.

Des limites à connaître

Lorsqu’un immeuble est déjà occupé par des locataires, ça évite au nouveau propriétaire de devoir chercher des personnes pour habiter les unités libres. Par contre, il est important de savoir que les baux ne peuvent être modifiés sans l’accord du locataire et qu’il est impossible de l’expulser simplement parce que l’immeuble a changé de propriétaire. Les seules exceptions sont :

Un avis d’éviction pour reprendre un logement pour soi ou un membre direct de sa famille (avec un préavis de 6 mois et selon certaines conditions).
Une éviction en cas de travaux majeurs nécessitant une évacuation (avec compensation et approbation du Tribunal administratif du logement).
Une résiliation de bail négociée directement avec le locataire (compensation souvent nécessaire).

Par ailleurs, si les loyers sont sous-évalués, il est possible de les augmenter, mais seulement selon les règles fixées par le Tribunal administratif du logement, ce qui peut ralentir la rentabilité attendue.

Conseils d'experte

Pour avoir une expérience agréable en tant que premier propriétaire de plex, on recommande de garder en tête ces 3 aspects :

Choisir une localisation prisée, par exemple près des transports en commun. En effet, l’immeuble prendra sans doute plus de valeur et il y aura toujours des gens qui voudront y habiter.
Fuir les immeubles qui ont de trop grands travaux à effectuer. En tant que premier acheteur, mieux vaut choisir la tranquillité d’esprit.
Dans le cas d’un plex qui est déjà habité par un ou des locataires, s’assurer que les loyers sont suffisants pour le budget de l’acheteur, car il sera difficile d’augmenter par la suite.