Le processus d’achat d’une propriété diffère dans le cas où l’acheteur est un travailleur autonome et non un travailleur salarié.
En effet, l’institution financière peut être plus vigilante à l’idée de prêter de grandes sommes à une personne dont les revenus sont variables d’une période à l’autre.
Toutefois, avec de la préparation, le travailleur autonome peut assurément se qualifier pour un prêt hypothécaire.
Retour sur les 2 ou 3 dernières années
Lors de la démarche pour obtenir une préapprobation hypothécaire ou un prêt, l’institution financière voudra habituellement voir les revenus des deux ou des trois dernières années.
Ensuite, elle fera une moyenne ou choisira le revenu annuel qui a été le plus bas pour faire son analyse. L’idée de base de l’institution financière est toujours de se protéger en déterminant le minimum de revenus plausibles, pour s’assurer que même lors d’une période de revenus moindres, l’emprunteur pourra continuer de rembourser son emprunt.
Comment accéder à la propriété plus facilement en tant que travailleur autonome ?
La première chose à comprendre est que les institutions financières utiliseront les mêmes données que le travailleur autonome a fournies au gouvernement (ce qui a été déclaré dans les impôts).
Ainsi, un travailleur autonome qui se remet un petit salaire chaque année aura de la difficulté à obtenir une préapprobation hypothécaire élevée.
« Si vous planifiez un achat immobilier, évitez de vous payer en dividende (car elles ne sont pas considérées comme revenu par une institution financière). Versez-vous plutôt un bon salaire. Vous pourrez utiliser une stratégie REER ou CELIAPP pour réduire l'imposition sur vos revenus, tout en protégeant votre capacité d'emprunt pour votre projet immobilier. »
Conseillère en sécurité financière et propriétaire du cabinet Mon choix financier
Réaliser un budget de base en tant que travailleur autonome
Dans un autre ordre d’idée, la réalisation d’un budget plusieurs mois, voire années, avant l’achat d’une propriété peut être très utile pour le travailleur autonome.
La structure du budget du travailleur autonome diverge d’ailleurs de celle du salarié. La grande différence est qu’il doit lui-même conserver de l’argent pour le paiement des impôts, des taxes et des assurances.
Calcul du revenu brut imposé
Pour ne rien oublier de vos dépenses, sortez les derniers relevés de vos cartes de crédit et de débit. Puis, à partir du revenu brut (avant impôts), retirez les dépenses relatives au travail (loyer du bureau, matériaux, frais en sous-traitances, etc.) afin d’obtenir le réel revenu brut qui sera imposé.
Et ensuite, répartissez ainsi :
40-42 % (Impôts et RRQ) :
- Environ 30 % : devraient être réservés pour le paiement d’impôt, en moyenne (ce pourcentage pourrait être plus ou moins élevé selon les revenus générés). Donc, le pourcentage est à ajuster selon le taux d’imposition qui vous correspond.
10-12 % : doivent être utilisés pour le paiement du Régime des rentes du Québec (RRQ) qui en 2024 était de 10,8 % (le taux est indexé chaque année). À noter que pour les salariés, cette contribution totale est partagée équitablement avec l’employeur, et est prise directement sur leur paye.
4 à 6 % (assurances) : doivent servir à protéger les revenus et la retraite du travailleur autonome et de sa famille, notamment par le biais d’assurance-vie, invalidité et maladies graves. En absence d’assurance collective, les coûts d’assurances sont souvent plus élevés pour un travailleur autonome versus un salarié. Aussi, le coût réel de ces protections dépendra de l’âge et de l’état de santé du travailleur, et pourrait donc varier entre 4-6%.
10% (épargnes long-terme): doivent être utilisés pour épargner pour la retraite. Le travailleur autonome est en effet 100 % responsable de sa stratégie de retraite, contrairement à la majorité des salariés qui ont accès à un fonds de pension ou autres régimes d’épargne retraite collective.
10 % (épargnes court-terme): doivent servir à tous les projets qui sont avant la retraite tels que les épargnes pour des voyages, les économies en vue d'accueillir un nouvel enfant, les études des enfants, l’achat d’une propriété, les rénovations, etc.
Ce qu’il reste: devient les sommes qui composent votre salaire net et donc votre budget pour payer les dépenses régulières (épicerie, logement, épargnes, fonds d’urgence, etc.)
Une fois les chiffres mis sur la table, il deviendra alors plus facile d’être réaliste dans son rêve de devenir propriétaire. Bien des gens réalisent qu’ils doivent couper dans certaines dépenses pour y arriver ou encore choisissent d’opter pour une maison moins dispendieuse. Mais qu’à cela ne tienne! Les premiers achats immobiliers ne sont peut-être pas parfaits, mais ils représentent un beau tremplin vers l’accès à la propriété!
Travailler avec un conseiller en sécurité financière et habitué avec les situations des travailleurs autonomes permettra de mettre en place les protections adéquates au meilleur prix disponible pour les besoins.
