L’importance de la Déclaration de copropriété : ce document de plusieurs pages associé à chaque immeuble de condos est une mine d’informations pour le courtier, l’acheteur et le notaire.

En tant qu’acheteur, il est important d’en prendre connaissance avant de prendre votre décision d’achat et de poser des questions à votre courtier ou votre courtière dans le cas d’éléments incompris.

Qu’est-ce que la Déclaration de copropriété ?

Plus précisément, il s’agit d’un document juridique rédigé par un notaire au moment de la création de la copropriété. Il détaille notamment les droits et obligations des copropriétaires, la répartition des charges ainsi que les règles de gestion de l'immeuble.

Elle est divisée en trois parties principales :

L'acte constitutif : Il décrit la division de l'immeuble entre les parties privatives (les unités de condo), les parties communes (hall d'entrée, ascenseur, piscine, stationnement, etc.) et les parties communes à usage restreint (stationnement, rangement, balcons, etc.). Il fixe la contribution de chaque unité aux frais de condo de l’immeuble. Il précise également la valeur relative de chaque unité et les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.
Les règlements de l'immeuble : Il définit notamment les règles de vie en copropriété, comme l'utilisation des espaces communs, les restrictions concernant les animaux, les règles de location (location à court terme interdite, par exemple) et les obligations des copropriétaires. À cette section, nous retrouvons également les règles à l’égard du fonctionnement et de l’administration de la copropriété (composition du conseil d’administration, etc).
L'état descriptif des fractions : Cette section contient la désignation des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.

Cet immeuble est-il le bon pour vous ?

Ainsi, la Déclaration de copropriété permet à l’acheteur de savoir à quoi s’attendre en choisissant d’y habiter. Par exemple, si vous avez un animal de compagnie, souhaitez louer votre unité à court terme ou encore voulez mettre un barbecue sur votre terrasse, assurez-vous que la Déclaration de copropriété l'autorise.

Le rôle du notaire dans la transaction

Saviez-vous que le notaire a davantage de travail à effectuer lors d’une transaction immobilière qui inclut un condo plutôt qu’une maison unifamiliale ?

L’une des raisons est qu’il ou elle est responsable de vérifier la Déclaration de copropriété de l’immeuble ! Le notaire pourra vous conseiller et vous informer d’éléments particuliers observés (le tout en restant impartial) avant que vous ne signiez l'acte de vente.

En plus de lire la Déclaration de copropriété, le notaire enverra aussi un questionnaire au syndicat de copropriétaires. Ainsi, il apprendra notamment :

S’il y a des poursuites en cours contre le syndicat de copropriété ;
Le montant accumulé au fonds de prévoyance ;
Si le syndicat a une assurance ;
Si des cotisations spéciales sont à venir ;
Si le vendeur de l’unité a posé des gestes en contravention de la Déclaration de copropriété et qui pourrait avoir des répercussions sur l’acheteur ;
S’il y a vraiment un espace de stationnement ou un espace de rangement comme l’indique le vendeur ;
Le montant exact des frais de condos de l’unité vendue.

Comprendre les frais de condo

Les frais de condos (aussi appelés charges de copropriété) sont des montants que chaque copropriétaire doit payer mensuellement pour couvrir les dépenses communes de l'immeuble. Ces frais servent notamment à financer :

L’entretien des parties communes (corridors, ascenseurs, stationnement, toiture, espaces verts, etc.) ;
Les réparations et rénovations nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
Les assurances couvrant les parties communes ;
Les frais de gestion et d’administration (comptabilité, etc.) ;
La contribution au fonds de prévoyance, une réserve pour les réparations majeures à long terme.

Le montant des frais de condos varie selon plusieurs facteurs, comme la taille du condo, l’âge de l’immeuble et les services inclus (piscine, salle d’entraînement, sécurité, etc.).

Règle générale

Le propriétaire du plus petit condo paye moins de frais, alors que celui du plus grand en paie davantage.

Que se passe-t-il si le notaire remarque des incohérences ?

Puisqu’à ce stade, la promesse d’achat est déjà signée par l’acheteur, quels sont ses recours ? Advenant qu’en prenant compte de la Déclaration de copropriété ou du questionnaire, le ou la notaire remarque des problèmes (par exemple, un fonds de prévoyance peu garni) et que les éléments relevés viennent remettre en question la décision d’achat de l’acheteur, il est possible de demander que la promesse d’achat soit annulée (sous certaines conditions et dans les limites légales).

Qu’en est-il des sommes impayées par le vendeur ?

Lors de la transaction, qu’il s’agisse de taxes municipales et scolaires ou de frais de condos impayés, le notaire s’occupera de procéder aux paiements afin de s'assurer que le vendeur livre un titre de propriété clair à son acheteur.

« Si le vendeur s’est engagé à vendre une propriété avec tous les frais payés, mais qu’il n’a pas payé ses frais de condos depuis 3 mois et qu’il doit un montant à la municipalité pour taxes en retard, ce n’est pas à l’acheteur d’assumer ces sommes. En tant que notaire, on retirera simplement cet argent du montant de vente et on le retournera directement aux principaux intéressés, soit le syndicat de copropriété ou la municipalité. »

Me Aubin-Brushey

Notaire